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Turbulenzen auf dem Markt
für Vermietung privater Ferienwohneinheiten
Die Empfehlung an die Vermieter: Gehen Sie systematisch vor
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strichel_hori

Bereits seit vielen Jahren ist die private Ferienvermietung auf den Balearen Zankapfel und Politikum gleichermaßen.

Geschützt werden soll die Hotelerie vor illegaler Konkurrenz, der Fiskus vor Vermietungsgeschäften vorbei an der Steuerbehörde und der Gast und Mieter privater Ferienwohneinheiten vor einem zu niedrigen Qualitätsstandart.
Letzteres betont der balearische Gesetzgeber namentlich in den Gründen für die Schaffung des Balearengesetzes 2/2005 vom 22.03.2005 zur Vermietung von alleinstehenden Ferienwohnungen, „viviendas vacacionales“.

Mit diesem Regionalgesetz wurde die Registrierungspflicht gerade von solchen Ferienwohneinheiten in alleinstehenden Häusern bestätigt, welche über Tourismusagenturen oder per Internet vermarktet werden.
Ohne vorherige Registereintragung sind diese Vermietungen bei eingeschlossenem Reinigungsservice illegal und es drohen Verwaltungsstrafen.

Diesen Umstand wiederum hat sich nun eine Münchner Anwaltskanzlei zunutze gemacht um per Massenabmahnungen von im Internet werbenden Ferienvermietungsanbietern, - sagen wir es einmal unjuristisch –,  Anwaltsgebühren zu „erpressen“.

Die juristische Gesamtsituation der privaten Ferienvermietung auf den Balearen ist tatsächlich in vielen Teilaspekten nach wie vor intransparent.

Für Doppelhäuser gibt es beispielsweise eine Klausel der Einzelfallbeurteilung ob das Gesetz anwendbar und die Wohneinheit registerfähig ist.
Im übrigen gilt für alleinstehende Einfamilienhäuser: Wer nicht über Tourismusagenturen oder das Internet vermarktet wird nicht vom Anwendungsbereich des Gesetzes erfasst.
Es gelten dann die sonst einschlägigen Mietgesetze. Hier wird dann vom spanischen Gesetzgeber zwischen Häusern im städtischen und im ländlichen Bereich differenziert.

Wer seine Registrierung betreiben möchte, sieht sich mit einer Vielzahl von Detailanforderungen konfrontiert, an welchen letztlich alle Mühe der legalen Vermietung scheitern kann.
Bevor man sich nun in einen derartigen Antragsprozess begibt, empfiehlt es sich die konkret einschlägige Rechts- und Sachlage dahingehend fachlich prüfen zu lassen, welcher gesetzlichen Regelung man denn konkret überhaupt unterliegt und ob gegebenenfalls die gesetzlichen Vorgaben des Regionalgesetzes, namentlich technische Vorgaben, überhaupt und mit finanziell vertretbarem Aufwand erfüllbar sind.

Hier kann sich dann folgende Fragen stellen:
Ist vielleicht die „nicht kommerzielle“ Vermietung, also die Vermietung ohne Nutzung von Internetwerbung, im privaten Umfeld, etwa per E-Mail Serienbrief, und gleichwohl mit ordnungsgemäßem Mietvertrag, die Lösung?
Ein korrekter Mietvertrag ist deshalb wichtig, weil das Gesetz 2/2005 in Art. 3 Abs. 1 demjenigen welcher keinen ordnungsgemäßen schriftlichen Mietvertrag vorlegen kann schlichtweg die kommerzielle Vermietung unterstellt.

Das Verhalten der zuständigen Tourismusbehörde in Palma erweckt den Eindruck als sei man an einer Vielzahl von offiziell registrierten privaten Ferienwohneinheiten gar nicht sonderlich interessiert. So kann man dort interessierten Personen keinerlei Informationsbroschüre vorlegen. Auch im Internet werden solche Informationen nicht vorgehalten.
Vielmehr verweist man schlicht auf die Lektüre der Gesetzes- und Verordnungstexte deren Anwendungsbereiche so in diffusem Licht und im Detail ungeklärt bleiben.
Namentlich Fincaeigentümer welche in der Ferienvermietung ein Finanzierungsstandbein sehen sollten also einen konkret rechtssicheren Weg der Vermarktung einschlagen, damit diese Einkommensquelle weiterhin und kontinuierlich genutzt werden kann.

Ergänzend sei hier noch angemerkt, dass auch die Zulässigkeit der Ferienvermietung von Appartementwohnungen einer klärenden offiziellen Stellungnahme der balearischen Regierung bedarf. Erfolgt keine Vermarktung über das Internet, schliesst die Satzung der Eigentümergemeinschaft deren Vermietung nicht aus und liegt ein gesetzeskonformer schriftlicher Mietvertrag vor dürfte nach der Gesetzeslage auf den Balearen ein Einschreiten der Tourismusbehörde nicht zu befürchten sein. Dies als vorläufige Handlungsmaxime.
 

strichel_hori

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