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Der Verkauf Ihrer Spanienfinca
Achtung bei der Vereinbarung der Zahlung einer Restkaufpreissumme
nach dem Notartermin: Betrugsgefahr

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strichel_hori

Die Vertragskonstruktion ist dann so ausgelegt, dass der im Notartermin noch nicht geflossene Restkaufpreis nie mehr gezahlt werden soll.

Nun ist man ausgehend von den mitteleuropäischen Gepflogenheiten der notariellen Abwicklung von Immobilienkäufen geneigt zu sagen: Der Notar wird schon für die ordnungsgemässe Absicherung der Restkaufpreissumme Sorge tragen und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch nicht vor der Zahlung der Restkaufpreissumme veranlassen.

Gerade davon kann man aber in Spanien nicht ausgehen und dies aus zwei Gründen:

Zum einen erfolgt die Eigentumsübertragung bereits regelmässig mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Und zum anderen obliegt dem spanischen Notar nicht als Verpflichtung, die Vertragsparteien im Hinblick auf eine sach- und interessensgerechte Vertragsgestaltung zu beraten.

Die Betrugsmasche der Käuferseite folgt grundsätzlich dem gleichen Prinzip:

Der Verkäuferseite wird mit möglichst einleuchtender Begründung, - schlechte Wirtschaftslage, ausstehender hoher Eingangsbetrag, zu verkaufende eigene Immobilie -, eine Opferrolle der Käuferseite vorgespiegelt und die verspätete Zahlung mit Vorteilen wie hohen Zinsen oder Zusatzzahlungsbetrag versüsst.

Dies verbunden mit besonders freundlichem Auftreten der Käuferseite.

Im Vertrag vereinbart wird sodann ein für den Verkäufer ungünstiger Gerichtsstand oder ein Zustellungserfordernis, welchem die Käuferseite sich regelmässig zu entziehen weiss, Prinzip: Erschwerung der Anspruchsgeltendmachung.

Die grundbuchrechtliche Absicherung der Restkaufpreiszahlung an der Immobilie wird tunlich vermieden und die Immobilie schnell an einen, in gutem Glauben an die Lastenfreiheit/vollständig bezahlte Immobilie, erwerbenden Dritten weiterverkauft.

Der Zwischenerwerber ist später mittellos und gezielt nur in dieser Funktion des Restkaufpreisbetrügers eingesetzt worden.

Abschliessend noch zwei krasse Fallgestaltungen aus der aktuellen Rechtspraxis, wobei nicht selten „Investoren“, Bankvertreter, Rechtsberater und nicht auszuschliessen, auch Notare an dem Betrugsvorgang gegenüber dem weniger rechts- und sprachkundigen Verkäufer mitwirken.

Im einen Fall wurden Zusatzzahlungen, vorauslaufende Ergänzungszahlungen über den notariellen Kaufpreis hinaus vereinbart und auch zunächst gezahlt um diese Vorauszahlungen sodann – unter fortlaufender mündlicher Versicherung der Zusatzzahlungen seitens des Käuferanwaltes – per einseitigem notariellen Akt als Teil der notariellen Kaufsumme zu deklarieren. Zur Abwehr des Restzahlungsanspruches wurden – auch ein beliebtes Mittel – nicht existierende Rechts- und Sachmängel erfunden.

In einem anderen Fall schliesslich scheint die Betrugsvariante die systematische Zusammenarbeit von kreditgebender Bank, finanzierendem Investor mit Strohmanneinsatz bei entsprechender Vertragsgestaltung durch das Notariat zu umfassen. Dies mit der, Zielrichtung, dem Verkäufer die Durchsetzung der Restkaufpreissumme zu verunmöglichen.

Hier hat der Verkäufer zur Sicherung seines Restkaufpreisbetrages zwar ein Recht zur Vertragsauflösung bei Einbehalt des bisher gezahlten Teilbetrages in der notariellen Urkunde eingeräumt zu bekommen.

Diesem Recht wurde aber ein Banken-Hypothekendarlehen des Käufers vorangestellt, dessen Betrag den Gesamtkaufpreis erheblich überstieg.

Macht der Verkäufer dann die Vertragsauflösung geltend, muss er das aufgeblähte Hypothekendarlehen erst ablösen, ohne bei dem zwischengeschalteten vermögenslosen Käufer praktisch Regress nehmen zu können. Sicherlich auch ein Fall für die interne Revision der finanzierenden Bank.

Im Ergebnis erhält so der „Investor“ ohne Eigenmittel einen Teil des Kaufpreises, nämlich den Restkaufpreis, zu Lasten des Verkäufers „geschenkt“ und zudem noch einen aktuellen Kredit in Höhe des Restkaufpreises sowie einen weiteren Kreditbetrag über den Kaufpreis hinaus.

Also ein Lehrbeispiel: Wie Betrüger versuchen aus dem Nichts reich zu werden.



Anwaltskanzlei Menth
Fachkanzlei für Immobilien-
und Erbrecht in Spanien
RA & Abogado inscrito Günter Menth
Manacor/Mallorca
Tel.: 971 - 55 93 77 // Fax: 971 - 55 93 68
e-mail: info@erbrechtskanzlei-spanien.de
weitere Rechts- und Praxistipps:
www.erbrechtskanzlei-spanien.de

strichel_hori

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