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Mehrere Mehrwertsteuern bei der Immobilienübertragung in Spanien  zurück
strichel_hori
(veröffentlicht in Palma Kurier, 2000)

Genaue Differenzierung verschafft Klarheit
Da gibt es in Spanien zu Lasten des U"bertragenden einmal die gemeindliche Plusvalía, eine Bodenwertzuwachssteuer, die die deutsche Rechtsordnung in dieser Form nicht kennt. Außerdem wird der Gewinn besteuert, den der Verkäufer als Verkaufsgewinn erzielt, vergleichbar der deutschen Spekulationssteuer.

Schließlich kann bei der Immobilienübertragung, anstelle der Grunderwerbssteuer, spanisch ITP, eine Mehrwertsteuer von 7 % oder 16 %, spanisch IVA, vergleichbar der deutschen Umsatzsteuer, vom Käufer zu zahlen sein.

Diese für den rechtlichen Laien und manchen Immobilienfachmann im Detail nicht immer einfach nachvollziehbare dreiteilig ausgestaltete Besteuerung von „Mehrwerten“ wird im folgenden, differenziert dargestellt.

Gemeindliche plusvalía - plusvalía communal
Besteuert wird hiermit speziell nur der Bodenwertzuwachs und zwar ausschlie?lich im gemeindlich oder städtisch erschlossenen Bereich. Es handelt sich hier um eine modern konzipierte Steuer mittels der die baugebieterschließende Gemeinde einen Teil des hierdurch entstandenen Bodenwertzuwachses steuerlich abschöpft.

Dies erfolgt allerdings insoweit nicht etwa zeitlich parallel mit Abschluss von Erschließungsmaßnahmen sondern jeweils bei der folgenden Immobilienübertragung, übrigens gleichgültig ob es sich um eine schenkweiße Übertragung, einen Verkauf oder einen erbrechtlichen Übergang handelt.

Nicht betroffen von dieser kommunalen plusvalía sind nach den Art. 105 und 106 des Gesetzes vom 28.12.1988 unter anderem Immobilienübergänge im ländlichen Bereich, - "suelo rustico"-, sowie Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Scheidung.

Die Bodenwertsteigerung wird aus der Differenz des Katasterwertes, - valor catastral -, für den Grund und Boden zum Zeitpunkt der Vermögensweitergabe verglichen mit dem Zeitpunkt des Vermögenserwerbs errechnet.

Die genaue Berechnung der Bodenwertzuwachssteuerhöhe ist etwas kompliziert und vom spezifischen gemeindlichen Steuersatz abhängig. So wird von einer jährlichen Bodenwertzunahme von beispielsweise 2,5 % ausgegangen, dieser Wert mit den Jahren der Eigentumsinhaberschaft multipliziert und schließlich mit der je nach Gemeinde spezifischen Steuersatzhöhe von 16 % bis 30 % besteuert.

Der maximale Besteuerungszeitraum beträgt 20 Jahre.
Fazit: Wer lange Zeit Inhaber einer städtischen Immobilie oder eines städtischen Grundstückes war, den kann bei dessen Übertragung die gemeindliche plusvalía in Höhe von dann etwa 15 % des Bodenwertes durchaus nicht unerheblich treffen.

In der Praxis wird sodann von Verkäuferseite versucht, die gemeindliche Bodenzuwachssteuer im Veräußerungsvertrag vom Käufer tragen zu lassen. Wer als Käufer diese Klausel in dem ihm vorgelegten Vertrag vorfindet, tut also gut daran, sich bei der jeweiligen Gemeinde genau zu erkundigen, in welcher Höhe die Bodenwertzuwachssteuer konkret anfällt.

Die Rechtsgrundlage der gemeindlichen Bodenwertzuwachssteuer findet sich im Gesetz vom 28.12.1988, Nr. 39, welches mit dem 01.01.1989 in Kraft getreten ist. Die exakte Bezeichnung der regelmäßig abgekürzt mit "plusvalía" bezeichneten Steuer lautet "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terenos de Naturaleza Urbana".

Etwas umstritten ist die Bodenwertzuwachssteuer deshalb, weil sie neben der Gewinnsteuer in Form der Einkommensteuer den Bodenwertzuwachs gleichsam zum zweiten mal besteuert.

Die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn
Diese Gewinnsteuer betreffend den Immobilienverkaufsgewinn ist, - im Gegensatz zu deutschen Spekulationsgewinnsteuer gemäß § 23 des Deutschen Einkommensteuergesetzes -, nach der Novellierung des spanischen Einkommensteuergesetzes im Jahre 1998, unabhängig vom Zeitraum der Eigentumsinhaberschaft fortbestehend.

Die Gewinnsteuer, "Impuesto sobre la Renta del las Personas Físicas", trifft also nicht nur Spekulanten, die eine Immobilie mit Absicht des zeitnahen gewinnträchtigen Weiterverkaufs bereits erwerben, sondern nunmehr praktisch jeden Immobilienverkäufer in Spanien. Auslaufende Steuerreduzierungen können noch bei Verkäufen bis zum Jahr 2005 geltend gemacht werden. Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich hierbei nach der Preisdifferenz zwischen dem notariellen Erwerbs- und Verkaufspreis.

Während nichtresidente Immobilienverkäufer diesen Gewinn pauschal mit einem Steuersatz von 35 % zu versteuern haben, liegt der Steuersatz für in Spanien residente Verkäufer nur bei 20 %, eine nach Meinung vieler Fachleute europarechtswidrige Ungleichbehandlung von Residenten und Nichtresidenten angesichts der grundsätzlich nunmehr für beide Gruppen in Spanien angewandten Pauschalbesteuerung.

Und die spanische IVA
Diese der deutschen Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer entsprechende spanische Impuesto sobre el Valor Añadido, ist beim Erwerb durch ein Unternehmen von einem Immobilienkäufer an Stelle der sonst anfallenden Grunderwerbsteuer (ITP) zu zahlen.

Und zwar in Höhe von 7 % bei erstmaligem Kauf von neugebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern direkt vom Bauträger, sonst in Höhe von 16 %.

Der Steuersatz von 16 % gilt im übrigen auch für neuerstellte Swimmingpools oder Garagen.

Der Anfall der spanischen Umsatzsteuer anstelle der Grunderwerbssteuer oder Übertragungssteuer setzt eine Veräußerung durch ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen voraus.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang ferner, dass auf Bauleistungen von Bauunternehmern in Spanien ebenfalls eine 16 %-ige Umsatzsteuer erhoben wird.

Steuerlich kann es daher günstiger sein bei Neubauten direkt vom Bauträger zu erwerben um so den Umsatzsteuersatz auf die Bauleistungen von sonst 16 % auf 7 % senken zu können.

strichel_hori

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