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Sie haben eine Eigentumswohnung in Spanien.
Häufige Konfliktpunkte: So ist die Rechtslage
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strichel_hori

Ob Eigentumswohnung, Reihenhaus oder ein Einfamilienhaus einer Urbanisation in Spanien, immer gilt das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley sobre propiedad horizontal.

Sie sind als Eigentümer einer solchen Immobilie zugleich Mitglied einer neuen Zwangsgemeinschaft. Die Reaktionen hierauf pflegen sehr unterschiedlich zu sein.

Für den einen willkommene Kontakte, eine Börse für den praktischen Informationsaustausch, vielleicht auch der Zugang zu spanischen Nachbarn.

Wer gerade den beruflichen Einstieg ins Rentenalter vollzogen hat, stürzt sich mitunter auch aufgrund einer plötzlichen Leere schnell in sein erstes „Präsidentenamt“ des Lebens.

Andere werden ins Amt gedrängt oder sind weniger begeistert von der neuen Gemeinschaft, wenn sie mit Handlungseinschränkungen bei der Gestaltung der Aussenfassade oder beim Anbringen des Satellitenempfängers konfrontiert werden.

Gemeinsam mit allen Betroffenen: Die schnelle Kenntnis der Rechtslage vermeidet Probleme.

Für Käufer spanischer Eigentumswohnungen oder in Urbanisationen gelegener Häuser haben wir in alfabethischer Reihenfolge die in der Praxis wichtigsten Problembereiche mit stichwortartigen Kurzantworten zusammengestellt.
 

Abwesenheit, Nachteile durch
 

 

Für Postzustellungen bei der Eigentümergemeinschaft einen Zustellungsbevollmächtigten als Adressaten angeben, oder für regelmässige Postkastenleerung durch den Nachbarn Sorge tragen
 

Arbeiten von der Wohnung aus
 

 

Erlaubt, wenn keine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer, etwa durch Lärm oder grösseren Publikumsverkehr
 

Balkon, zulässige Gestaltung
 

 

Dekoration, Markisen und Verglasung sind regelmässig zulässig, ebenso die Anbringung von Parabolantennen, soweit sie nicht über den Balkonraum hinausgehen
 

Baumängel, wessen Reparaturpflicht
 

 

Ist Ihr Sondereigentum betroffen, obliegt Ihnen die Reparaturpflicht; was genau zum Sondereigentum gehört, geht aus der notariellen Teilungserklärung hervor.
 

 

Ist die gesamte Anlage oder das Gemeinschaftseigentum betroffen, nur dann ist die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur zuständig.

Ob Bauträger oder Architekt haften, ist im Einzelfall abzuklären.
 

 

Pflichtversicherungen verbessern zwischenzeitlich die Möglichkeit der Anspruchsdurchsetzung gegenüber Architekt und Bauträger.
 

Buchhaltung, Überprüfungsrecht
 

 

Ein Einsichtsrecht in die Buchhaltung steht jedem Eigentümer zu nach entsprechender Anmeldung, insbesondere im Vorlauf zu Eigentümerversammlungen
 

Erhaltungsaufwand, Gemeinschaftseigentum
 

 

Pflicht zur anteiligen Mittragung sämtlicher notwendiger Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum, selbst wenn Sie persönlich gewisse Einrichtungen wie Aufzug oder Schwimmbad nie nutzen sollten.

Die Neueinrichtung mancher Installationen bedarf allerdings mitunter der Zustimmung einer qualifizierten Mehrheit.
Beispiel: Fahrstuhl 60 %.
Nicht unbedingt notwendige Einrichtungen wie Gemeinschaftsantennen zahlen nur die Nutzer.
 

Garage, Verkäuflichkeit
 

 

Garagen und Stellplätze sind generell unabhängig von der Wohnung verkäuflich.
 

Hausordnung, Inhalte
 

 

Möglich, aber nicht zwingend

 

Typische Inhalte u.a. sind:
Aussenanbringung von Fernsehantennen, Benutzung des Schwimmbades, Dauer der Heizperiode, Grünanlagenpflege, Verschliessen des Treppenhauses.
 

Haustiere, Zulässigkeit
 

-

Übliche Haustiere können auch per Satzung nicht verboten werden
 

Kauf und Verkauf, Einschränkungen und Vorkaufsrecht
 

 

Keine Einschränkungen bei Kauf und Verkauf, auch kein Vorkaufsrecht anderer Eigentümer
 

Miteigentümer, Liste der
 

 

generell besteht Datenschutz, aber über das Buchprüfungsrecht oder Wasser- und Energiekostenrechnungen ist praktisch oft ein Informationszugang möglich.

Bezüglich potentieller Eigentümer ist unabhängig davon eine allgemeine Grundbuchabfrage möglich, wenn Sie den Namen wissen.
 

Satzung, Abänderbarkeit und Inhalte
 

 

Das Einstimmigkeitsprinzip macht die Satzung nur schwerlich abänderbar.

 

Wesentliche Inhalte betreffen die Kompetenzen der Organe der Eigentümergemeinschaft wie Präsidenten und Eigentümerversammlung, Umlagenzahlung u.a.
 

Teilungserklärung, praktische Bedeutung
 

 

Der Teilungserklärung kann man nicht nur die genaue Grösse und Zuordnung der Bauteile zum jeweiligen Sondereigentum entnehmen, sondern in dieser ist auch die genaue Quotenbestimmung der einzelnen Wohneinheiten zur gesamten Wohnanlage enthalten.
Diese Quote ist für die Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer massgebend.
 

Wohnrecht, Entzug bei Fehlverhalten
 

 

In Extremfällen möglich.
In der Praxis eher vorkommend bei beharrlicher Nichtzahlung der Kosten an die Eigentümergemeinschaft im Wege der Zwangsversteigerung.
 

Vermietung, Zulässigkeit
 

 

Während die Dauervermietung kaum eingeschränkt werden kann, gilt gleiches nicht für die Ferienvermietung, wenn sie zugleich das Zusammenleben in der  Wohnanlage stört.

Zudem gibt es in touristischen Gebieten Sonderregelungen zum Schutz des Hotelgewerbes. Auf den Kanaren etwa ist die private touristische Vermietung vollkommen untersagt.
 

Wasserschaden, Haftung
 

 

Beim Bruch eines Hauptversorgungsrohres haftet die Eigentümergemeinschaft, beim Versorgungsrohr der Wohnung haftet deren Eigentümer.
 

In den meisten Fällen lässt sich bei Kenntnis des Sachverhaltes sowie im Bedarfsfall unter Vorlage der Dokumente der Rechtsgrundlagen wie Teilungserklärung, Satzung oder Kaufvertrag schnell Rechtsklarheit schaffen.

Unergiebige Diskussionen in Eigentümerversammlungen oder langwierige Konfliktfelder unter den Gemeinschaftsmitgliedern können so vermieden werden.
 

strichel_hori

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