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So machen Sie Ihre Spanienimmobilie verkaufsreif  zurück
strichel_hori

Auch der Verkauf einer Immobilie will gut vorbereitet sein. Warum besteht diese Notwendigkeit?

Nun ein Haus mit Mängeln verkauft sich schlecht unter Preis oder überhaupt nicht. Hierbei ist nicht nur an offensichtliche Baumängel, - wie beispielsweise ein undichtes Dach -, zu denken. Ein weites Feld sind hier die in der Rechtspraxis häufig auftauchenden sogenannten „Rechtsmängel“.

Hierzu einige Beispiele

Die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgrösse ist unzutreffend
 

Im Grundbuch stehen noch die Voreigentümer
 

Frühere Hypothekenbelastungen oder Niessbrauchsrechte sind noch nicht gelöscht
 

Die Immobilie ist aktuell noch vermietet
 

Frühere Erweiterungsbauten sind noch nicht im spanischen Grundbuch eingetragen

Bestehen nun derartige Rechtsmängel ohne dass diese vorab beseitigt oder bewältigt wurden, führt dies jedenfalls zu überproportionalen Preisabschlägen oder aber zu Gewährleistungs- und Rücktrittsansprüche der Käuferseite.

Oft ist die Immobilie dann schlicht unverkäuflich. Mitunter wird man sich dessen erst gewahr wenn ihnen ein seriöser Makler sachte mitteilt, dass ihre Immobilie im aktuellen Zustand schlicht unverkäuflich ist und dieser erst nach entsprechender Sanierung von Sach- und Rechtsmängeln ihre Finca in  seine Verkaufsangebotsliste aufnimmt.

Auch eine erbrechtliche Rechtsnachfolge muss vor oder spätestens zeitgleich mit dem Verkauf abgewickelt und die Erben in das spanische Grundbuch eingetragen sein..

Neben dieser Thematik der Mängelfeststellung und Mängelsanierung hat die Verkaufsreife auch Aspekte der vorausschauenden Steuergestaltung zu berücksichtigen.

Vom Anwaltsexperten gilt es hier u.a. folgende Fragestellungen durchzuchecken
 

Führt eine taktische Erbausschlagung zu höheren Freibeträgen?
 

Kann der Steuerwohnsitz des Vererbers steuermindernd geltend gemacht werden?
 

Welcher Verkaufspreis respektive welche Wertangabe bei der Erbschaftsannahme optimiert/reduziert die gesamtheitliche Steuerbelastung?
 

Kann durch Hypothekenbelastung oder Ausgabennachweise die Verkaufsgewinnsteuer reduziert werden?
 

Gibt es einen steuergünstigeren Verkaufszeitpunkt?

Dies kann sowohl bei Änderungen in der Steuergesetzgebung wie bei „Verjährung“ der Illegalität von früheren Bauten der Fall sein.

Im Rahmen der Thematik der Verkaufsreife wird man gegebenenfalls weiterhin im Zusammenwirken mit Makler und Architekten zu prüfen haben ob Renovierungs- oder Ergänzungsbaumassnahmen den erzielbaren Verkaufspreis signifikant erhöhen.

In der Praxis bedeutet dies in Vorbereitung der Verkaufsreife eine

Prüfung von Baurechtssituation und rentabler Investitionen vorzunehmen

Mitunter ergibt sich dabei dass der Bau eines Schwimmbades den Verkaufspreis um ein mehrfaches des hierfür notwendigen Investitionsbetrages erhöht.

Derartige den Verkaufspreis erhöhende Investitionen gilt es also entweder vorab selbst zu realisieren oder aber die Machbarkeit mit Kostenrahmen klar zu belegen.

Wird vor dem notariellen Verkaufsvertrag bereits eine privatrechtliche Bindung durch den Verkäufer, und sei es auch nur per Optionsvertrag, eingegangen, gilt es diesen naturgemäß für den Verkäufer wasserdicht, also rechtssicher,  zu gestalten.
 

strichel_hori

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