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Illegale Bauten auf Mallorca
 - Die Situationen sind vielfältig, die Lösungen mitunter schwierig

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strichel_hori

Prinzipiell muss jeder illegal errichtete Baukörper abgerissen werden. Aber reissen Sie einmal einen Meter Hausseitenlänge ab und lassen Sie das Resthaus funktionabel. Oder wie soll eine Gemeinde fünfzig Häuser abreissen lassen, weil nachvollziehbar wurde, dass in dieser Schutzzone überhaupt nicht hätte gebaut werden dürfen.

Bei dieser Thematik mischen sich technische, finanzielle und politische Aspekte.

Das Instrumentarium zur Durchsetzung des Baurechtes

steht den gemeindlichen Bauverwaltungen in Spanien zur Verfügung. Insbesondere können Verwaltungsstrafen in Höhe von 50 % bis 100 % des Wertes der illegalen Gebäudeteile verhängt werden, im Bedarfsfall sogar mehrfach bis zur Durchsetzung.

Einfach nicht reagieren ist keine empfehlenswerte Alternative

Erhält der Betroffene eine Verfügung der Bauverwaltung zur Wiederherstellung des baurechtsgemässen Zustandes, so ist das Ignorieren kein gangbarer Weg.

Vielmehr wird dann auf der Basis des geschätzten Wertes des illegalen Baukörpers die Verwaltungsstrafe errechnet und durch Grundstückspfändung im Grundbuch abgesichert. Die Versteigerung der Immobilie ist bei fortgesetztem Nichtreagieren sodann die nicht unbedingt erstrebenswerte weitere Folge.

Und die „Verjährung“ nach acht oder zehn Jahren ?

Zwar gibt es keine „Verjährung“ baurechtswidriger Zustände, wohl aber tritt nach Ablauf von acht Jahren nach Baubeendigung Bestandsschutz ein und nach Ablauf von zehn Jahren kommt es zu keiner weiteren Verwaltungsstrafe. Macht schlichtes Abwarten also doch Sinn ?

Sollte oder kann ein Rechtsanwalt in Spanien Ihnen dies empfehlen ?

Hier hilft uns der Blick auf die Konsequenz für ein nach diesem Zeitablauf lediglich im Bestand geschütztes Gebäude weiter.

Im Prinzip wartet die Verwaltung, bis es verrottet ist, das bedeutet, es sind nur sehr eingeschränkt Erhaltungsmassnahmen, z.B. aus hygienischen Gründen, gestattet sind.

Die weiteren, sonst meist eröffneten baurechtlichen Massnahmen zur Erweiterung, Modernisierung und Anpassung sind verschlossen, der Preis sinkt.

Welche Strategie sollte also angewandt werden ?

Die Prioritäten sind klar und können wie folgt zusammengefasst werden:
 

1.

Legalisieren was mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
Das reduziert die Verwaltungsstrafe.
 

2.

Argumente und Beweismittel umfassend und fristgerecht vorbringen.
Das reduziert die „Schwere“ des Falles und damit die Konsequenzen.
 

Unsere Erfahrung hat im übrigen gezeigt, dass der fachkundige anwaltliche Direktkontakt mit der gemeindlichen Bauverwaltung durchwegs der beste Weg des Umganges mit dieser unerquicklichen Situation ist, an welcher zudem häufig den aktuellen Eigentümer keine zentrale Schuld trifft, etwa wenn das Haus in Spanien geerbt wurde, der Bauunternehmer die Rechtskonformität beteuerte, oder beim Erwerb des Objektes die Legalität des Objektes nicht ordnungsgemäss überprüft wurde.

Natürlich in den beiden letztgenannten Fällen hätte sich für den Eigentümer eine rechtliche Absicherung zum früheren Zeitpunkt des Erwerbes oder in der Bauphase mehr als bezahlt gemacht.

Die Schlussfolgerung für aktuelle Immobilienerwerber und Bauherren in Spanien:

Gehen Sie in jeder Phase der Investition in eine Spanienimmobilie mit einer Checkliste vor, welche auch den Prüfungspunkt „Legalität“ beinhaltet.

strichel_hori

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