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strichel_hori


Der private Immobilienkaufvertrag in Spanien in Frage und Antwort:


Der private Kaufvertrag für Immobilien in Spanien ist ein wichtiges Instrument in der Rechtspraxis, bewegt sich allerdings insgesamt in einem Spektrum zwischen notwendigem „Vorvertrag“ und ungeeigneter „Dauerlösung“.

Der seit über zehn Jahren auf Mallorca in dieser Rechtsmaterie tätige deutsche Anwalt Günter Menth erläutert Ihnen an Hand der vierzehn wichtigsten Fragen aus dem Anwaltsalltag warum.
 

F:

Ist in Spanien auch ein privatschriftlicher Immobilienerwerbsvertrag rechtswirksam?

 

 

A:

Ja, nicht nur das, auch ein mündlicher Vertrag über den Kauf einer Immobilie ist in Spanien rechtsgültig.

 

 

F:

Gibt es Ausnahmen von diesem Grundsatz?

 

 

A:

Auch diese gibt es. So werden Time Share Verträge über zeitanteiliges Eigentum sowie Kaufverträge mit notwendiger behördlicher Genehmigung, etwa bei notwendiger Militärgenehmigung im Falle des Immobilienerwerbs durch EU-Ausländer, erst mit Abschluss des notariellen Vertrages rechtswirksam.

Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit des privaten Immobilienkaufvertrages ist weiterhin die Anwendbarkeit des spanischen Rechtes.
Deshalb sollten zwischen deutschen Vertragsparteien abgeschlossene Kaufverträge über Immobilien zur Absicherung ihrer Rechtswirksamkeit immer auch ausdrücklich dem spanischen Recht unterstellt werden.

 

 

F:

Ist es in Spanien üblich vor einem notariellen Immobilienkaufvertrag zunächst einen privatschriftlichen abzuschliessen?

 

 

A:

Ja, dies ist die absolut gängige Praxis

 

 

F:

Welche Gründe veranlassen zu diesem zweistufigen Vorgehen?

 

 

A:

Zentraler Grund ist eine zeitnahe Rechtssicherheit, sei dies nun vorrangig aus Sicht der Käufer- oder der Verkäuferseite. Die Vertragsparteien sollen prinzipiell an den Kauf gebunden sein.
Oft sind auf einer Vertragsseite noch „Hausaufgaben“ zu erledigen, etwa auf Seiten des Verkäufers Baukörper ins Grundbuch eintragen zu lassen oder auf Seiten des Käufers die Bankfinanzierung perfekt zu machen.

 

 

F:

Sollten Sie bereits vor Abschluss des privaten Kaufvertrages einen Rechtsanwalt zur Absicherung des Kaufvorganges einschalten?

 

 

A:

Dies ist üblich und auch nachhaltig zu empfehlen.
Denn dieser Kaufvertragsabschluss geht mit erheblichen Risikopotentialen einher.

 

 

F:

Welche sind die Hauptrisiken beim Abschluss eines privaten Kaufvertrages?

 

 

A:

Es gilt abzusichern, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.

Auch ist es möglich, dass ein Eigentümer seine Immobilie mehrfach veräussert, die erstellten Gebäude könnten illegal oder wegen Überlastung mit Hypothekendarlehen wertlos sein.

 

 

F:

Bringt die Einschaltung eines Anwaltes noch weitere Vorteile mit sich?

 

 

A:

Der Wert der frühzeitigen Mitwirkung eines erfahrenen Rechtsanwaltes lässt auch eine nachteilige Vertragsgestaltung vermeiden und Steuereinsparpotentiale erschliessen.

 

 

F:

Mit welchen Anwaltsgebühren müssen Sie rechnen?

 

 

A:

Je nach Umfang der Tätigkeit und Höhe des Kaufpreises ist mit einem Betrag von
0,5 % - 2 % zu rechnen, je höher der Kaufpreis desto niedriger der Prozentsatz.

 

 

F:

Fallen mit dem Abschluss des privaten Kaufvertrages in Spanien bereits Steuerzahlungen an?

 

 

A:

Laut Gesetz: ja.
Allerdings erfolgt in der Rechtspraxis die steuerliche Abwicklung erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

 

 

F:

Welches nationale Recht ist bei Abschluss eines privaten Kaufvertrages zwischen zwei deutschen Staatsbürgern über eine Immobilie in Spanien anwendbar?

 

 

A:

Je nach weiteren Umständen könnte anstelle des spanischen auch das deutsche Recht zur Anwendung kommen.
Dies gilt es aber schon deshalb durch entsprechende Vertragsklauseln klar auszuschliessen, weil andernfalls der privatschriftliche Vertrag keine Rechtswirksamkeit hätte.
Nach deutschem Recht bedürfen Immobilienkaufverträge der notariellen Form.

 

 

F:

Gibt es verschiedene Typen privater Immobilienkaufverträge in Spanien?

 

 

A:

In der Rechtspraxis haben sich unterschiedliche Spielarten herausgebildet, welche zum Teil nur das Recht auf einen späteren Vertragsabschluss oder Erwerb absichern, so der Options- oder Reservierungsvertrag.
Ausstieg oder Nichtabschluss des Vertrages haben dann für die jeweilige Partei negative finanzielle Folgen.

 

 

F:

Kann auch ein privater Kaufvertrag zur Absicherung im spanischen Grundbuch eingetragen werden?

 

 

A:

Dies ist nicht möglich.
Grundbucheintragungen in Spanien erfordern immer entweder eine notarielle Urkunde oder eine Gerichtsentscheidung.

 

 

F:

Ist der Abschluss eines privaten Kaufvertrages zwingend mit einer Teilzahlung des Kaufpreises verbunden?

 

 

A:

Nein, nicht zwingend, aber die Anzahlung zumindest eines Kaufpreisanteiles von 10 % ist üblich. Wer sich als Verkäufer bindet, möchte hierfür auch eine gewisse Gegenleistung.

 

 

F:

Welcher Zeitraum liegt in der Praxis zwischen dem Abschluss des privaten und dem notariellen Kaufvertrag?

 

 

A:

Dies können nur wenige Tage bis hin zu mehreren Monaten oder gar Jahren sein.

 

strichel_hori

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