Die Chancen bestehen darin die vielen Klippen, welche der Erwerb einer Immobilie in Spanien mit sich bringt, vorausschauend gekonnt zu umschiffen.

Der erste strategisch massgebliche Zeitpunkt liegt noch vor dem Erwerb, also vor Abschluss der privaten Immobilienkaufvertrages.

Zu diesem Zeitpunkt jedenfalls kann, - bei richtiger Gestaltung ganz legal -, ein späterer steuerbelasteter Generationenübergang steuerfrei vorweggenommen werden. Die Chancen und Risiken sind genau abzuwägen. Die zum Ankauf der Ferienimmobilie nötigen Geldbeträge werden den Kindern innerhalb von deren deutschen Schenkungssteuerfreibeträgen zunächst diesen geschenkt werden, um ihrerseits damit das spanische Hauseigentum zu erwerben.

Das Risiko bei der Wahl dieser Variante: Wie sichert man sich als Elterngeneration seine, auch künftig, freie „Verfügungsbefugnis“ über das Spanieneigentum ab? Häufige Bedenken: Ungünstige Einflüsse künftiger Schwiegerkinder. Und was dann, wenn das eigene Kind gar vorverstirbt. Plötzlich kann dann der Schwiegersohn zum Hauseigentümer werden.
Gestaltungsalternativen wie der Erwerb zumindest des Wohn- oder Niessbrauchsrechtes und, - formell richtig ausgestaltete -, Vollmachten für Spanien rücken hier in den Mittelpunkt. Der Direkterwerb durch die Kinder kann andererseits auch den Vorteil haben das in der Spanienimmobilie steckende Vermögen dem eigenen haftenden Vermögen entzogen zu haben, eröffnet im Gegenzug allerdings den Zugriff von potenziellen Gläubigern der Kindergeneration. Eines wird damit deutlich: Die Rechtsnachfolge in Spanienvermögen ist geradezu geprägt von diesem Spannungsverhältnis von Chancen und Risiken.

Während einerseits das, bei in Spanien gelegenen Vermögenswerten immer anwendbare, spanische Erbschaftssteuerrecht mit 81,6 % den höchsten Erbschaftssteuersatz in der europäischen Union sein eigen nennen kann, ermöglichen anderseits eine gezielte Kombination existierender Freibeträge sowie privilegierende regionale Sonderregelungen eine maximale Steuerminimierung, oft bis hin zur Steuerfreiheit.

Entscheidend ist hier die frühzeitige, auf den jeweiligen Einzelfall richtig zugeschnittene Sachverhaltsgestaltung. Was bedeutet das konkret? So kann beispielsweise die frühzeitige Anmeldung bei der spanischen Wohnsitzgemeinde, ein einfacher formaler Vorgang, darüber entscheiden, ob einem Kind oder Enkelkind als Erbe ein Erbschaftssteuerfreibetrag von 180.000 € zusteht oder eben nicht. Konsequenz: 40.000 € an Erbschaftssteuern an den spanischen Staat leisten zu müssen oder aber nicht. Hier bewegen wir uns in der zweiten Phase des Immobilieneigentums in Spanien: Nach dem Ankauf.

Negative steuerliche Konsequenzen können in dieser Phase weiterhin durch adäquate Testamentsgestaltung zur mehrfachen Freiheitsnutzung, oder gezielten lebzeitigen Verkauf an die Nachfolgegeneration verhindert oder minimiert werden.

Die Phase drei ist diejenige der erbrechtlichen Rechtsnachfolge: Der  Zeitraum ab dem Erbfall bis zur Erbschaftsannahme in Spanien. Auch hier ergeben sich noch bestimmte Gestaltungschancen. Durch gezielte, fristgerechte Erbausschlagung oder Wertfixierung der Immobilie können oft auch in diesem Zeitraum noch erhebliche Steuereinsparpotenziale genutzt werden.

Fazit: Es ist fast nie zu spät, aber es kann auch kaum früh genug sein.


Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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